代理关系 (Agency)
- 信托六义务 (six fiduciary duties) — 助记符 OLD CAR:Obedience 服从 / Loyalty 忠诚 / Disclosure 披露 / Confidentiality 保密 / Accounting 账目 / Reasonable care 合理谨慎。只对 CLIENT (委托人) 负有,不对 customer 负有。
- Seller's Agent (卖方代理) 代表卖家;Buyer's Agent (买方代理) 代表买家;Subagent (次级代理) 代表卖家,但通过其他经纪人工作 (MA 已极少使用)。
- Designated Agent (指定代理) — 同一家 brokerage 内,两位经纪人分别指定代表买卖双方;broker 仍是 dual agent。MA 默认形式,必须书面同意。
- Dual Agent (双重代理) — 同一经纪人代表买卖双方;在 MA 必须取得双方书面知情同意 (informed written consent),且不能偏袒、不能披露价格或动机。
- Facilitator / Non-Agent Broker (中介人/非代理经纪人) — 不代表任何一方,无信托义务,但仍须诚实、公平、披露已知 material defects。MA 法定默认身份 (若未签代理协议)。
- Agency 终止方式: Performance 履行完成 / Mutual agreement / Expiration / Revocation / Renunciation / Death/Incapacity / Bankruptcy / Destruction of property。
- Puffing 吹嘘 合法 (主观夸赞);Misrepresentation 失实陈述 与 Fraud 欺诈 违法,即便 facilitator 也要披露 material facts。
考试数学 (Math)
- T 方法 (T-method): Part = Whole × Rate。三种变形: Whole = Part ÷ Rate;Rate = Part ÷ Whole。所有百分比题通用。
- 利息 (Interest): I = P × R × T。例: $200,000 × 6% × 0.5 年 = $6,000 半年利息。
- 佣金 (Commission): 总佣金 = 售价 × 佣金率;Listing/Selling broker 分成后,salesperson 再按 split 抽成。例: $400,000 × 5% = $20,000 → 50/50 分 → $10,000 → 经纪人 60% split → $6,000。
- Proration (按日分摊) — 365 天法 (statutory/exact) 或 360 天法 (banker's)。每日金额 = 年额 ÷ 365;乘以卖方拥有天数 (含成交日通常归卖方,各题以题目为准)。
- 面积换算: 1 acre = 43,560 sq ft;1 sq yard = 9 sq ft;面积 = 长 × 宽 (矩形);三角形 = ½ × 底 × 高。
- Discount Points (折扣点): 1 point = 贷款额 (loan amount) 的 1%,不是 售价。例: $300,000 贷款 × 2 points = $6,000。一般 1 point 降息约 0.25%。
- LTV (Loan-to-Value) = Loan ÷ Value (取较低的售价或估价)。例: $320,000 ÷ $400,000 = 80% LTV。
- Tax (地税): Tax = Assessed Value × Mill Rate ÷ 1,000。例: assessed $300,000 × 12 mills = $3,600/年。
公平住房 (Fair Housing)
- 联邦 7 类受保护人群 (Federal Protected Classes) — 助记符: "Race Color Religion National-origin Sex Familial-status Disability" (1968 Fair Housing Act + 1988 修正案加入 familial status & disability)。
- MA 额外保护类别 (G.L. c. 151B): Source of income (含 Section 8 凭证) / Sexual orientation / Gender identity / Ancestry / Age / Marital status / Military or veteran status / Genetic information / Children (familial status) / Disability 残障 (MA 范围比联邦更广) — 合计 MA 共约 16+ 类。
- Steering (引导) — 把买家按受保护类别引向/避开特定社区,违法。Blockbusting (恐慌推销) — 利用受保护人群入住制造恐慌促销,违法。Redlining (划红线) — 银行按地段拒贷,违法。
- ADA / Reasonable Accommodation: 房东必须允许残障租客自费改造 (恢复原状)合理便利;新建 4+ 单元多户住宅须符合可达性设计。
- 豁免 (有限): Mrs. Murphy (业主自住 ≤4 单元) 部分联邦豁免,但 MA 不豁免;宗教组织非营利住房;55+ 老年社区 (HOPA) 可豁免 familial status。任何广告 (advertising) 永不豁免。
- 投诉时效: 联邦 HUD 1 年内;联邦法院 2 年内;MA MCAD 300 天内。
合同 (Contracts)
- Statute of Frauds (反欺诈法) — 房地产合同 必须书面 才可执行 (含买卖、租期 >1 年、listing 协议)。
- 有效合同四/五要素: Offer 要约 / Acceptance 承诺 / Consideration 对价 / Legal Capacity 行为能力 / Lawful Purpose 合法目的 (有时再加 In Writing 书面)。
- Mirror Image Rule (镜像规则) — 承诺必须与要约条款完全一致;任何修改即构成 counteroffer (反要约),原 offer 自动失效。
- Bilateral (双务) — 双方互相承诺 (典型 P&S 买卖合同);Unilateral (单务) — 一方承诺、另一方以行为接受 (典型 option 期权、悬赏)。
- Earnest Money (定金) 在 MA 通常托管于 listing broker 的 escrow account;违约纠纷未解决前不得擅自划拨。MA 标准做法: Offer to Purchase (binding) → 10 天左右 → Purchase & Sale Agreement → 成交。
- 违约救济: Specific Performance 强制履行 / Liquidated Damages 约定损害赔偿 (通常没收定金) / Rescission 解除 / Compensatory Damages 赔偿。
- 未成年人/精神无行为能力人 签订的合同为 voidable (可撤销),非自始无效。
麻州专属 (MA State)
- Mandatory Licensee-Consumer Relationship Disclosure (强制代理关系披露表) — 在与消费者 首次当面讨论某具体房产 (first personal meeting to discuss a specific property) 时提供并请其签字 (拒签则注明)。电话/邮件不触发。
- 监管法规: MGL c. 112 §§ 87PP–87DDD½ + 254 CMR 3.00 (Board of Registration of Real Estate Brokers and Salespersons 行为规则)。
- Salesperson 执照要求: 年满 18 岁 + 40 小时 pre-licensing 课程 + 通过 PSI 考试 + 3 位非亲属推荐人。Salesperson 必须挂靠 broker 工作。
- Broker 执照要求: 至少作为 active salesperson 满 1 年 + 额外 40 小时 broker 课程 + 通过 PSI broker 考试 + bond。
- Continuing Education (继续教育): 每 2 年续证需 12 小时 CE。执照在持照人 生日当天 到期 (每 2 年续一次,需 12 小时 CE)。
- MA 是 "caveat emptor / buyer beware" 州 — 卖家无主动披露 property condition 的法定义务 (除铅漆等特定项),但 licensee 对买卖双方都须披露 已知重大事实 (known material facts),不得撒谎或隐瞒。
- Stigmatized property (凶宅) — 死亡、自杀、犯罪、所谓灵异:在麻州 NOT material facts,无主动披露义务;被直接询问时可礼貌回避。
- HIV/AIDS 病史 — 受 MGL c.93 §114 + c.151B 残障保护类别保护,即使被买方直接询问也 不得披露。
披露义务 (Disclosures)
- Lead Paint (铅漆) — 联邦 Title X / 1978 年前建造 的住宅,出售/出租必须提供 EPA 小册子 + 披露表,买方有 10 天检测期 (federal)。
- MA Lead Law (MGL c.111 §197) — 1978 年前的住宅,只要有 6 岁以下儿童居住 (自住或出租均适用),业主必须 de-lead 或进入 interim control。严格责任 (strict liability),不可豁免。卖房时必须提供 Property Transfer Lead Paint Notification。
- Smoke & CO Detectors (烟雾/一氧化碳报警器) — MA 成交前卖方须取得消防局 Smoke & CO Certificate of Compliance;无证不得过户。
- Title 5 (化粪池) — 私人化粪池房产成交前 2 年内须通过 Title 5 inspection (Pass/Fail),失败需修复或托管资金。
- Material Defects (重大缺陷) — licensee 已知的结构、屋顶、地基、潮湿、白蚁、隐患等必须披露;不得参与隐瞒 (即便买方未问)。
- Agency Disclosure (见 MA State) + Megan's Law (性犯罪登记) — MA 不要求 licensee 主动披露,引导买方自行查询 SORB。
- 联邦 Flood / Wetlands / Chapter 91 沿海 等用地限制按情况披露。
融资 (Financing)
- LTV (Loan-to-Value) = 贷款额 ÷ 房产价值;conventional 贷款 LTV > 80% 须购买 PMI (Private Mortgage Insurance);LTV ≤ 80% 即可免 PMI。
- Conventional (常规贷款) — Fannie Mae / Freddie Mac 合规;FHA 首付低至 3.5%,需 MIP (终身或 11 年);VA 现役/退伍军人零首付,无 PMI,有 funding fee;USDA 农村地区零首付。
- APR vs Note Rate — Note rate 是票面利率;APR (Annual Percentage Rate) 包含 points、origination、PMI 等融资成本,真实年化更高。受 TILA / Reg Z 监管。
- Discount Points (折扣点) — 借款人预付以买低利率;1 point = 贷款额 1%;一般 1 point ≈ 降息 0.25% (buy-down)。
- 抵押文件: Promissory Note (本票) = 还款承诺;Mortgage (抵押契) = 担保物权 (MA 是 title theory state,贷款期间银行持有 legal title 直到还清)。
- RESPA / TRID — 联邦 Loan Estimate 须在申请后 3 个工作日内出具;Closing Disclosure 须在成交前 3 个工作日交付借款人。
- Foreclosure (止赎) — MA 主要为 non-judicial (power of sale),凭抵押契中条款拍卖;另有 judicial 程序。
产权类型 (Estates & Ownership)
- Fee Simple Absolute (无条件继承产权) — 最完整、最持久的所有权,可继承可转让。Fee Simple Defeasible 附带条件,违反则丧失。
- Life Estate (终身产权) — 终身权利人 (life tenant) 在世期间持有;身后归 remainderman 余产受让人 或 reversion 回归原所有人。
- Leasehold (租赁权益) 四种: Estate for Years (定期租约) 有明确起止日,到期自动结束;Periodic Tenancy (周期租约) 月对月,须 notice 终止;Tenancy at Will (随意租约) MA 常见,通常 30 天书面通知 终止;Tenancy at Sufferance (容忍占有) 租约到期不走,接近 holdover。
- Tenancy in Common (TIC,共有) — 份额可不等,无 right of survivorship,可遗嘱传给继承人;MA 默认共同购买形式 (非夫妻)。
- Joint Tenancy (联合共有) — 四统一 PITT: Possession / Interest / Time / Title 必须同时同等;有 right of survivorship (生存者取得权),绕过遗嘱。
- Tenancy by the Entirety (TBE,夫妻共有) — 仅限合法婚姻配偶;有 survivorship;一方债权人不能强制分割另一方份额。MA 承认。
- Easement (地役权): appurtenant 附属 (随土地走) vs in gross 个人 (如公用事业);Easement by Prescription MA 需连续公开占用 20 年。
政府权力 (Government Powers)
- 助记符: PETE — Police Power 治安权 / Eminent Domain 征用权 / Taxation 征税权 / Escheat 充公权。
- Police Power (治安权) — 不补偿。Zoning 分区、building codes 建筑规范、subdivision 细分规章、environmental 环保 等;为公共健康/安全/福利。
- Eminent Domain (征用权) — 通过 condemnation 程序强制取得私产用于公共用途,必须给予 just compensation 公正补偿 (第五修正案)。
- Taxation (征税权) — Ad valorem 按价征收 地产税;欠税可触发 tax lien (税收留置权),优先于其他留置权;MA 地税由 town/city 评估征收。
- Escheat (充公权) — 业主无遗嘱身故且 无可寻继承人 时,房产归 州政府。
- Private 限制: Deed Restrictions / Restrictive Covenants / HOA Rules — 私人合同性限制,可强于 zoning,但不得违反公平住房法。
- Variance (差异许可) vs Special Permit (特别许可) vs Nonconforming use (既存不合规使用) — 都是 zoning 的灵活机制,由 ZBA (Zoning Board of Appeals) 审批。